冠县人民政府办公室关于加强社区物业管理工作的意见

冠政办发〔2018〕31号

为加强我县社区物业管理工作，提升和改善居民居住环境，促进社会全面和谐，依据《聊城市人民政府办公室关于加强社区物业管理工作的意见》（聊政办字〔2015〕75号），结合我县实际，制定如下意见。

一、总体要求

以党的十九大和习近平总书记系列重要讲话精神为指导，按照“政府引导、市场主导、企业运作、社会参与”的原则，逐步建立以基层党组织为核心，社区居民小组、业主委员会、物业服务企业“四位一体”的工作体制，理顺管理体制，完善监管机制，建立服务保障体系，全面提升物业服务水平。

二、实施原则

（一） 坚持统一领导、综合协调的原则。把物业管理纳入城市管理的大平台，实行统一领导、统一协调、统一考核。将住宅小区物业管理工作纳入社区管理建设工作范畴统筹考虑，综合协调解决物业管理中遇到的各类问题。

（二） 坚持分级负责、属地管理的原则。物业管理实行属地管理，县经济开发区管委会、各街道办事处和社区委员会是本辖区物业管理的主体责任单位，具体负责本辖区内物业服务的监督管理，指导物业服务企业履约服务。

（三） 坚持权责统一，保障到位的原则。县行政主管部门按照权责相统一的原则，科学划分物业管理相关职责和义务，分解下放管理职权，积极为县经济开发区管委会、各街道办事处综合管理协调创造条件，为做好物业管理工作提供保障。

三、工作目标

力争通过3年努力，建立规范高效的物业管理体系，创造和谐宜居的小区环境。

（一） 各级物业管理工作组织健全，人员、经费、措施保障到位，管理、督导、考评体系完善。

（二） 物业管理联动机制和联席会议制度运行良好，机制创新有突破性进展并产生明显社会效益。

（三） 老旧小区、无人管理楼院整治提升有效，管理顺畅，实现城市建成区住宅小区物业管理全覆盖。

（四） 业主大会、业主委员会成立及运行指导监督得力，业主自主管理能力增强，业主满意指数不断提升。

（五） 物业管理应急管理服务、投诉调解等工作机制健全，矛盾纠纷及时有效在基层化解，群众满意度逐步提升。

四、工作要求

（一） 建立物业联席会议制度。物业联席会议由县住建部门、城市管理、公安等职能部门和社区居委会、业主委员会、物业企业等方面的代表组成。物业管理联席会议协调辖区住宅小区的日常管理、业主大会成立与运作监督、物业管理与社区建设的衔接、物业项目退出与交接过程中出现的问题，处置辖区内物业管理的突发性事件。

（二） 做好老旧住宅小区的整治提升工作。制定老旧小区整治提升工作方案，按照“先易后难、先急后缓”的原则，分期分批开展老旧小区整治提升，力争在2020年内完成老旧小区的整治提升工作。改造后的小区要逐步引入规范的物业管理，对暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅小区，由县经济开发区管委会、街道办事处建立物业服务机构，提供清扫保洁、垃圾清运、公共秩序维护、日常维修等简易物业服务。

（三） 提升业主自主管理水平。县经济开发区、各街道办事处要加强本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作的组织和指导，要把握首次筹备、换届选举、运行监督三个重要环节，引导业主正确行使民主权力，指导业主大会、业委会依法设立，科学运作。要加大对业委会的扶持力度，有计划地组织学习培训和经验交流。

（四） 制定物业应急维修措施。房屋及配套的共用部位、共用设施设备的日常维修由产权人或其委托的管理人负责。物业主管部门要制定物业应急维修保障政策，县经济开发区管委会、街道办事处负责落实应急维修方案。物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏、电梯故障、消防系统故障、建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动、玻璃幕墙炸裂、排水管道破裂、地下车库雨水倒灌以及其他可能造成人身安全事故的紧急情况下，产权或其委托的管理人未履行应急维修责任的，县经济开发区管委会、街道办事处应启动应急维修机制，提供有偿维修服务，迅速有效地解决物业使用中的突发应急事件，维护广大业主的基本生活秩序。

（五） 完善物业项目退出机制。县经济开发区管委会、各街道办事处、社区居委会要本着“维护业主利益、维护社会稳定、依法平稳过渡”的原则，做好物业服务项目退出和接管的衔接交接工作，保持小区物业管理的连续性。对违规弃管、拒不撤出、恶意毁约的开发建设单位、物业服务企业和其他管理人，住建、工商等有关部门要加强监督，依法做出处理。县经济开发区管委会、街道办事处要制定应急托管机制，对物业管理人撤离后，业主大会尚未成立或业委会不能履行责任，物业管理难以落实的小区实行管理，由县经济开发区管委会、街道办事处设立物业服务机构，提供有偿服务，同时积极指导业主、业主大会选聘物业服务企业，尽快实施规范化的物业管理。

（六） 建立物业矛盾投诉调解机制。县经济开发区管委会、各街道办事处可制定调解工作规则，规范调解工作程序，指导行业调解活动，对物业管理中的重大纠纷实施调解。县经济开发区管委会、街道办事处可利用现有调解机构，吸纳物业管理专业人员，建立调解工作机制，受理辖区内物业管理的咨询投诉，调解处理物业服务纠纷，并接受县司法、物业主管部门的业务指导，物业管理行业自律、研究行业调解工作规则，通过广泛深入的行业调解，努力将物业管理中的矛盾纠纷发现在社区，解决在基层，消除在萌芽状态。

（七） 推进社区党建向物业管理行业延伸。推进以基层党组织为核心，社区居民小组、业主委员会和物业服务企业“四位一体”，交叉任职的小区管理体制，加强基层党组织与物业服务企业、业主委员会之间的联系，发挥社区党组织的政治优势和核心作用，为党员在物业管理和社区建设中发挥先锋模范作用搭建平台，努力为居民群众做好事、办实事、解难事。符合条件的业主委员会可以成立党小组，基层党组织也可以派出联络员，具备条件的物业服务企业应当成立党组织，要抓宣传引领、抓平台载体、抓共建共创、抓队伍建设，全面提升党建联建工作质量。

五、职责分工

（一）县直有关部门：县住建局承担县物业管理工作领导小组办公室职责，负责全县物业管理行业的指导和监督，研究制定物业管理政策和行业服务标准，监管物业服务企业服务行为，住宅专项维修资金和物业质量保修金。负责业主大会和业主委员工作的业务指导；负责全县物业项目服务星级标准评定工作，负责我县物业信息统计和物业管理区域划分工作，组织新建住宅项目的承接查验，监督物业管理项目交接工作；县财政局负责管理老旧小区上级及本级补贴资金；县公用事业办负责监督指导各专业经营单位在小区内依法开展经营、按规定对专业经营设施设备进行承接、维护和管理。县环保局负责对小区内噪音扰民、油烟污染等行为的查处；县综合执法局负责对小区内乱搭乱建，侵占公共绿地，擅自改建扩建行为进行查处；县经信商务局负责组织落实《山东省物业管理条例》有关供电设施建设、移交、管理维护的规定，督促供电公司履行法定义务；县规划管理处依法对老旧小区补建、增减物业服务用房和经营用房进行审批；县民政局负责社区居委会的业务培训，加强社区居委会对业主委员会的指导监督；县公安局负责对小区内侵占小区消防通道，醉酒滋事等行为的制止和查处；县司法局负责完善基层纠纷协调机制，指导基层纠纷调解机构疏导，调解物业管理区域内的各类民间纠纷；县市场监管局负责查处在住宅小区内擅自改变住宅用途从事无照经营的行为，负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，对发现的违法行为及时进行查处；县教育局负责小区内幼儿园的监督管理，对小区内的违规经营“学生公寓”等行为进行查处；县卫计局负责小区违规经营“小门诊”等行为的查处；县食药监局配合有关部门对小区内违规经营“小饭桌”等行为的查处；县物价局负责完善物业服务收费办法和标准，监督查处物业企业违规收费行为；县人社、文广新、地税、体育等相关部门按照各自职责，分工协作，密切配合，共同做好物业管理工作。

（二）县经济开发区、各街道办事处：具体负责社区物业管理工作，建立联动协调、投诉受理和综合服务保障机制，负责组织辖区内业主大会成立和业主委员选举备案工作，指导和监督业主大会、业主委员会日常运作，参与业主大会选聘物业服务企业的招投标、物业管理区域划分、检查考评物业服务质量，协调物业管理项目交接等工作。

六、保障措施　

（一）加强组织领导。县政府成立物业管理工作领导小组，负责制定相关政策规划，分解任务目标，界定职责分工，研究解决重大问题，组织协调各级、各单位共同做好社区物业管理工作，并进行统一检查和考核。县经济开发区管委会、各街道也要成立相应机构，专门负责辖区内的物业管理相关工作。

（二）制定物业管理绩效考评体系。建立县、街道两级物业企业监督考核机制，县政府和街道要对照五项工作目标，细化考核指标，结合我县创建工作，将物业管理纳入政府考评体系，县政府对物业管理目标责任落实情况每半年检查一次，每年全面考核一次，对我县物业管理乱、环境秩序差、全覆盖不达标，或造成不良影响、酿成重大事件的，要与单位政绩挂钩，追究主要领导的责任。

（三）加强宣传引导。通过网络、电视、报纸等媒介，宣传物业管理政策法规，引导业主树立合理的物业消费理念，树立自主管理和民主决策意识，创造良好的物业管理环境，形成和谐的物业管理氛围。

附件：冠县物业管理工作领导小组人员名单

冠县人民政府办公室

2018年5月30日

附件：

冠县物业管理工作领导小组人员名单

组　长：赵存吉  县委常委、常务副县长

副组长：王怀礼  县政府督查室主任、县工业综合公司总经理

王学广  县住建局局长、食药局局长

成　员：肖凤双  县委宣传部常务副部长

陈新华  县经信商务局局长

许国英  县卫计局局长

康振标  县教育局局长

沙元峰  县民政局局长、县人民医院理事长

李颜冰  县司法局局长、柳林镇党委书记

满庆利  县财政局局长  

张忠强  县人社局局长  

相春贵  县文广新局局长  

靖　军  县环保局局长  

吕金章  县市场监督管理局局长  

王利军　县城市执法管理局负责人、县交警大队负责人

郑  刚   县地税局局长  

贺风林  县体育局局长  

沙　涛  县物价局局长  

武德荣  县规划处主任  

安文锋  县住建局副局长  

于炳杰  县住建局主任科员

代  硕  县经济开发区党工委副书记、副主任、县畜牧局局长

李洪军  清泉街道党工委书记  

任　杰  崇文街道党工委书记

么光宇  烟庄街道党工委书记

县物业管理工作领导小组下设办公室，办公室设在县住建局，王学广兼任办公室主任。