一、基本情况

随着我县城市建设步伐加快，房地产发展迅速，各住宅小区陆续建立起来。以前的住宅小区大都是单位自己的福利小区，物业管理由单位自己负责，不存在物业费问题，各单位的住宅小区各项服务都很健全。对于新建的住宅小区，大多是开发商建设的，随后的物业管理也由开发商自己成立物业管理公司进行管理。对于前期开发商建设完成后指定的物业管理部门的服务，有很多业主表示不满意，比如，业主反映的暖气、水电等设施的维修服务态度差、服务不及时甚至不予服务，小区公用设施建设不维护等等。物业公司是盈利性质的，出于减少成本考虑，物业公司对应该由其承担的维修养护能拖就拖、能不维修就不维修，几乎所有商品房小区是收物业费很积极，不交物业费停水停电，可是收完物业费后就天天坐在屋里对业主的要求不管不问。物业服务公司变成了收钱公司，业主的权利合法权利得不到维护。之所以会存在这种情况，是物业公司缺乏有效监管。房管局的存在基本上是摆设，未尽到部门职责。真正对业主权益关心只有业主自己。也只有业主才能对物业公司形成真正的监管，业主作为消费者花了钱就应该享受应有的服务，为了维护住宅小区内全体业主和住户的合法权益，成立业主委员会是非常必要的。

相关规定:《物业管理条例》第三章 业主大会与业主委员会 第一节业主大会筹备组第二十八条房屋的所有权人为业主。建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议:(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。第二十九条符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。

二、建议:

1、由物业管理部门责成小区建设方向房管局提出成立首届业主委员会的书面申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组申请表》，并且报街道办事处备案。

2、房管局接到申请后，做出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组。

3、筹备小组自成立起30日内拟好《业主委员会选举办法》、《业主大会业主议事规则》和《业主公约》，并在小区内明显位置张贴公告，征求业主主意。《业主大会业主议事规则》和《业主公约》这两份文件需由2/3业主书面同意才能通过，这是最重要的事情，以后的程序都是依据这两个文件进行，对相关规则、事项要制定详细。例如:放弃即视为同意，人防、停车库等地下空间不计入投票权等。

4、确认业主身份，确定业主在业主大会上的投票权。业主的投票权按每户一票计算，物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。以产权证明书为准。组织各楼宇召开业主大会产生业委会候选人。由于业主较多，不可能召集所有业主在一起开会，可以以幢、单元、楼层等为单位，分时分区召开业主大会，开会选出业主代表参加业主大会，此后开业主代表开会即视为开业主大会。业主代表的产生应经其所代表的业主中拥有1/2以上投票权的业主通过。凡须投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表的投票权是其所代表业主的投票权的总和。业主大会会议可以全体业主集中统一开，也可以部分业主分时分区地开;可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当由物业管理区域内有1/2以上投票权的业主参加，票权数过2/3投票通过，才有效。

5、筹备小组完成以上工作后，将业主委员会候选人的名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主大会业主议事规则》和《业主公约》，送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请。筹备小组决定业主大会成立的时间和业委会的组成人数(5-15人，单数)，定出投票时间(3-7天)。汇集业委会候选人的资料，将候选人的简历表、选票样本、业主大会议程向业主张贴公告。做好会务筹备工作，包括落实场地，制作选票，制作设置一或多个投票箱(也可上门收选票)。业主大会召开15日以前通知投票权人、街道办事处、开发商、物业公司等有关人员到场。

6、筹备小组根据议程召开业主大会，收集登记选票:审议并表决通过《业主大会议事规则》及,《业主公约》:公开点票，宣读选举结果，产生业主委员会。会后筹备组将大会签到表，选举结果统计表予以公布。业主大会或业主代表大会应当有1/2以上投票权的业主或业主代表出席。业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经出席大会的1/2以上投票权的业主或业主代表通过。

7、一个平方米一个投票权。要弄清楚业主的住房面积，可从国土局拿到业主的资料，在收选票时，请业主出示产权证明。在填写业主代表投票委托书时，应该附上双方的身份证以及产权证明。可以要求现在的物业管理公司通过国土局提交一份业主名单资料。如果物业管理公司拒绝，则可以直接通过国土局，向物业管理公司施加压力。

8、开发商只有一个投票权。一个商铺一个代表。商铺可以当业主代表，只要在业主委员会选举中，业主如不投他票，他即落选。即使他入选了业主委员，也可以通过少数服从多数的原则让他的意见不能实现。由住宅业主代表负责收选票事宜。住户面积大于商铺面积，就没问题。

9、筹备小组成员可以成为业主代表，成为业主委员会成员。10、业主委员会每个成员只代表一个投票权，实行少数服从多数原则。业主委员会凭业主大会的授权行事，业主委员会作出的决定须由业主大会即业主代表表决确认，业主委员会对业主大会或业主代表大会负责，维护全体业主的合法权益。业主大会表决以面积计算选票权，每个业主代表所代表的份额不变。

11、单位办公楼可以参加投票，单位办公楼在小区内，使用小区的公用设施。如果票权数不够，则要把单位办公楼拉进来，说服的理由:大家都在同一个小区内，要把整个小区的安全、稳定、美好，要把小区统一管理，才有利于大家的工作和生活。

12、发送文件给业主时，请其签收，用回执证明已经给过文件，视为送达。如果业主有意见，可以附意见。如某业主不同意某一条款，实行少数服从多数。

13、提交的业主委员会成立申请需要改动的，可以提交补充资料，用来补充说明更改的情况。

14、由业主代表收集票数，提出两个问题让业主回答:①是否满意现在的物业管理公司?②是否愿意委托业主委员会选举物业管理公司?业主只需要回答是或者否。每家都要做出书面意见。

15、开发商也应该会同意公约和议事规则(这是房管局制定的，是公平的)，因为他也想争取到物业管理权。

16、一般来说，应该有维修基金，如果没有，则要在以后集资。

17、业主委员会应当自成立起3日内召开首次业主大会，推选出委员会主任1人，副主任1-2人。

18、业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向区、县级市物业行政主管部门办理核准登记手续。(一)业主委员会登记申请表。(二)业主委员会章程。(三)业主委员会委员选举产生的报告及其资料。(四)业主公约。(五)其他相关资料。

19、 核准批复。收到区、县级市物业行政主管部门的备案意见，业主委员会成立。

张勇委员：

您在县政协十一届二次会议期间所提出的《关于住宅小区成立业主委员会的建议》收悉，经调查研究，现答复如下：

首先，感谢您对全县物业服务工作、特别是业主委员会成立工作的关心、关注和支持。您在提案中对我县住宅小区物业服务工作的现状进行了认真深入分析，也提出了成立业主委员会的19条建议。问题分析的客观全面，建议提出的非常可行，县住建局将认真研究您的建议，在今后的物业服务中、业主委员会的组建中，结合实际，汲取您建议的有益部分，从而提升全县物业服务水平，让更多的业主获得感增强。现将我县“红色物业”建设特别是住宅小区业主委员会组建情况向您做一简要汇报。自2021年推行“红色物业”建设以来，我县锐意开拓创新、聚力攻坚克难，大力推进“红色物业”建设工作，取得了较大成绩，走在了全市的前列。

一是坚持党建引领，树牢红色物业“导向标”。“红色物业”建设作为县委书记抓基层党建突破项目，列入县委、县政府重点工作任务，纳入街道党工委书记抓基层党建述职评议考核内容，作为社区“两委”换届后的“头等大事”，坚持各级“一把手”亲自抓、亲自管，多次组织召开工作推进会、联席会安排部署工作任务，逐级压实工作责任。县委组织部、县住建局成立县物业服务行业党委和“红色物业”工作专班，在街道设立物业管理办公室，在社区居委会下设环境和物业管理委员会，构建起主管部门行业监管、街道社区属地管理、相关职能部门各司其职的物业管理工作体系。出台《冠县“红色物业”工作标准（试行）》，制定《2021年度全县“红色物业”建设工作重点任务分工方案》等文件，实行“周通报、周例会、常态督导”工作制度，强化担当负责，抓好工作统筹，确保各项重点任务落细落实落到位。

二是聚力集中攻坚，激活红色物业“加速器”。从在职党员干部、离退休党员干部、社区党员干部中选派党建指导员，推进物业党组织覆盖，加强党支部标准化规范化建设；落实物业企业党建与登记备案、日常监督、考核评价“三同步”制度，将物业企业党建情况纳入日常监督检查、 信用信息管理、服务质量综合评价的重要内容。目前，全县31家物业服务企业已有28家成立党组织。抓好专业化物业服务覆盖，提升老旧小区环境条件。用好用足当前老旧小区改造政策，将物业全覆盖工作与老旧小区改造等工作深入结合起来，按照“宜合则合”的原则对老旧小区进行物业打包管理，完善配套基础设施，为物业公司入驻提供条件，引导专业物业公司主动对接改造小区。目前全县所有住宅小区均实现了专业化服务。贯彻落实《聊城市住宅小区物业服务质量综合评价指导意见》，每年年底前由县住建局统一组织，街道社区具体参与，开展物业服务质量综合评价，强化评价结果运用，在全县范围内给予约谈负责人、实施重点监管、取消评先树优、限制承接新项目、列入黑名单、清出物业服务市场等处理。特别是在业主委员会组建上，发挥党建引领作用，推进“红色业委会”组建为重点，主要做了三方面工作。一是强化政策指导，编制《一图读懂冠县“红色业委会”组建流程》和《冠县“红色业委会”组建参考手册》，完善细化《业主大会议事规则》（草案）、《小区管理规约》（草案）、《业主委员会选举办法》（草案）等，规范业委会组建程序；明确14种不宜作为业委会委员候选人人选情形，建立候选人负面清单和联审把关机制，重点吸收社区"两委"成员、“红旗驿站”站长、党员业主等作为候选人。二是强化业委会工作指导。编印《冠县“红色业委会”工作指导手册》，并邀请《聊城市物业管理条例》的起草参与人和主要撰稿人耿建涛律师进行了业主委员会履职专题培训，建立业主委员会向社区党组织定期报告工作制度，明确了社区党组织、居委会、业委会、物业企业各主体间的责任边界，提升了社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协同联动机制。三是加快组建步伐，组织开展“红色物业.聊来温暖”活动，动员社区党员入户走访，印制发放2万份《打造“红色业委会”共筑幸福家园倡议书》，营造浓厚社会氛围；街道党工委倒排工期签定“军令状”，按照“先易后难、试点先行、各级联动、一区一策”的工作思路，在全县掀起组建高潮。截至目前，全县136个住宅小区中，具备成立条件共133个，已成立业主委员会的小区123个，业委会组建率90.44%。

今后，县住建局将进一步推进“红色物业”建设，开展丰富多彩共建活动，和谐物业业主关系，积极发挥社区治理党代表工作室驻室代表作用，突出解决群众急难愁盼问题，提升群众幸福感、安全感和满意度，持续擦亮“万家灯火明、幸福家园美”城市党建服务品牌，真正让群众受益处得实惠。

最后，感谢您对我县物业服务工作的支持。

承办人：杨兴恩

联系电话：15315784125 

冠县住房和城乡建设局

2023年10月11日